התחדשות עירונית

התחדשות עירונית בישראל

 

הצורך הבסיסי לאיכות חיים – הדרך שלכם להגשמת חלום

 

בעשור האחרון תחום התחדשות עירונית בישראל צובר תאוצה, מקבל תמיכה וקידום מצד מדינת ישראל ברשות משרד השיכון והבינוי וזאת על מנת לאפשר הפיכת אזורים עירוניים ותיקים, אזורים שאינם ראויים למגורים, מבנים ללא עמידה ב'תקן רעידת אדמה' ושכונות ללא תשתיות תקינות, הפיכת אזורים אילו לכדי אזורים עירוניים חדשניים, בעלי תשתיות חדשות ואף מבנים העומדים בכלל התקן לבנייה בישראל.

אחד האתגרים בתהליך התחדשות עירונית הינו מספר רב של גורמים הקשורים בתהליך, החל מדיירים, חברה יזמית, גורמי מקצוע(עו"ד, הנדסה ותכנון, שמאי ועוד) ועד לרשויות תחת מדינת ישראל. לכל גורם אילוצים, רצונות וצרכים שונים המתנגשים. מכאן אנו מאמינים כי הדרך להצלחה בתהליך טמונה בסינרגיה בין כלל הגורמים, ב'ויתור' והבנה בין כל גורם – המרכיב האנושי הוא המפתח להצלחה!

 

התחדשות עירונית מתורגמת בשלושה תוכניות מתאר ארציות, ומשלבת מספר רב של גורמים
אז בואו נעשה קצת סדר…

 

פינוי בינוי

'חוק פינוי בינוי' הינו חוק החל על שטח עירוני המאפשר הריסת מבנים ישנים, לצורכי בניית בנייני מגורים חדשים, הקמת שטחים ירוקים, ציבוריים, שדרוג התשתיות, שדרוג רמת הדיור, מוסדות החינוך וחיזוק אזורים חלשים במרחב העירוני. פינוי בינוי, נועד לאפשר לרשויות המקומיות בעזרת המשרד לשיכון ופינוי, לפתח תשתיות חדשות, להקים שטחים ציבוריים, גינות ירוקות, אזורי מסחר ושדרוג שכונות ותיקות לכדי בנייני מגורים חדשים.

אישור ההליך מצריך מינימום של 80% חתימות והסכמה מצד הדיירים הקיימים.

תמ"א 38 א' – חיזוק מבנים

תוכנית תמ"א 38 א' הנועדה להוספת ממ"ד לדירות, חיזוק תשתיות לעמידה מפני רעידות אדמה, חידוש הבניין והוספת קומות. לאחרונה נמנעים מאישור וביצוע תוכנית זו לאחר מספר רב של תקלות בפרויקטים. התוכנית מתייחסת למבנים שנבנו לפני שנת 1980 ולא עומדים בתקן מפני רעידת אדמה.

אישור ההליך מצריך מינימום של 66% חתימות והסכמה מצד הדיירים הקיימים.

תמ"א 38 ב' – הריסה ובנייה

תוכנית תמ"א 38 ב' בשונה מתמ"א 38א' מדובר בהריסה של הבניין הקיים ובנייה חדשה עפ"י התקן. התוכנית מתייחסת לבניין יחיד ועד 24 יחידות קיימות. בדומה לתמא 38 א' התוכנית אושרה בשנת 2005, והיא פונה למבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1981 ואינם עומדים בתקן של מיגון וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה.

אישור ההליך מצריך מינימום של 80% חתימות והסכמה מצד הדיירים הקיימים.

 

 

שותפים המרכיבים את המקהלה

בעלי הנכסים

  הגרעין המרכזי בפרויקט, בעלי הדירות הם המרווחים הגדולים ללא השקעה כספית. 

בידי הדיירים השפעה גדולה על הצלחת הפרויקט. 

לדיירים יש הקושי וחוסר הניסיון להוביל תהליך לבד, בנוסף ברוב הפעמים לדיירים אין את הזמן להשקיע.

 נתינה העברת זכויות הבנייה על הקרקע, עשייה.

 קבלה העלאת איכות חיים באזור המגורים, העלאת ערך הנכס החדש, דירה גדולה יותר, חדשה העומדת בכלל התקנים.

מדינה ורשויות

  בצד המדיני, מספר גורמים מעורבים – משרד השיכון והבינוי, רשויות מקומיות ומחוזיות, מנהלת, רשות להתחדשות עירונית. בנוסף, נושאים מדיניים כגון – מיסוי, תוכניות מתאר וחוקים הקשורים בהליך.

 נתינה הקלות למען כלכליות הפרויקט, שטחים עירוניים, השקעת זמן, משאבים ומימון.

 קבלה שדרוג ושיפור משמעותי לאזורים ותיקים ורעועים, שיפור איכות חייהם של האזרחים ותושבי העיר, העלאת הכנסות מיסוי ושילוב אוכלוסיה חדשה.

החברה המקדמת את הפרויקט, זוהי מהותה – דאגה להצלחת הפרויקט למען שיפור חיי הדיירים. החברה מארגנת ומלווה את הדיירים בכל שלבי הפרויקט החל מהפגישה הראשונה ועד סוף שנת בדק.

המרוכבות בתהליך, כמות חברות ביצוע רבה בשילוב חוסר הידע בקרב הדיירים הובילו להקמת חברות יזמיות המתמחות ספציפית בקידום התחדשות עירונית, הדואגות לקידום הפרויקטים למען הדיירים . 

החברה נותנת שירות לדיירים, עובדת מול חברות ביצוע ויזמים, הרשויות ואף גורמי המקצוע.

עם הניסיון הרב בנועם האור פיתחנו מודל עבודה מוכח, אשר מכיר את כלל האילוצים והצרכים של כל גורם ודוגל בשקיפות מלאה, שיתוף פעולה ושם את המרכיב האנושי כמפתח להצלחה.

חברת ביצוע

חברה | יזם | גוף ציבורי | גוף פרטי אשר יוזם ומקדם את ביצוע הפרויקט משלב מכרז החברות ועד סוף שנת בדק, החברה אחראית על תכנון הנדסי, תמורות מול דיירים, קידום מול רשויות וגורמי מקצוע, כולל הביצוע ועד האכלוס.

 נתינה השקעה כלכלית ומשאבים בסיכון, הובלת הפרויקט.

 קבלה פוטנציאל רווח כלכלי ממכירת דירות חדשות, הקלות מס, צבירת ניסיון ופרויקטים נוספים

בעלי מקצוע

גורמי מקצוע רבים לוקחים חלק בהליך – אדריכל,  גורמים הנדסיים, עו"ד, שמאי, בנק מלווה, פיקוח, יועצים, מחתימים, חברה מלווה, קבלני ביצוע ועוד.

 נתינה עבודה מקצועית, רובם משקיעים זמן רק ומשאבים עוד לפני הבטחת הכנסה.

 קבלה רווח כלכלי מביצוע העבודה, צבירת ניסיון וחשיפה לתחום, עבודות נוספות.

התחדשות עירונית בנועם האור
הלכה למעשה

 

תהליך התחדשות עירונית בנועם האור, מורכב ממספר שלבים מהותיים המוצגים מטה. 

כחלק מקידום וניהול הפרויקט אנחנו פועלים בשלבים הנ"ל תוך שמירה על גמישות מחשבתית, דינמיות לשינויים אך יחד עם זאת הוכחנו לדעת כי אילו השלבים הנכונים ביותר בדרך לבניית שכונה חדשה, בדרך להצלחת פרויקט התחדשות.

 

איגוד הדיירים | בחינת זכויות וכלכלייות

פגישת היכרות לצורך הצגת התהליך בנועם האור והבנה מעמיקה שלנו לגבי סטטוס הפרויקט. במקביל נבצע בדיקות כלכליות ראשוניות בהתאם לזכויות הבנייה בקרקע.

בחירת עו"ד ונציגות | גיבוש התמורות

בעלי הנכסים בוחרים עו"ד מלווה, חשוב שיהיה בעל ניסיון בתחום, נציגות מטעם הדיירים ואף מפקח בנייה.
נגיע להסכם ראשוני לתמורות בעלי הנכסים בהתאם לבדיקות שבוצעו.

בחירת חברה יזמית מבצעת וחתימה על הסכם סופי

סינון ובחירת מספר חברות יזמיות מבצעות בהתאם לתמורות שנקבעו מראש, כנס לביצוע מכרז יזמים.
בחירת החברה הינה ע"י הדיירים בלבד, הגעה להסכם סופי בין החברה לדיירים וחתימה.

קידום מול רשויות | תכנון אדריכלי

שלב הביורוקרטיה למען אישור וקידום התהליך, במקביל ביצוע תכנון ואישור אדריכלי, עבודה מול רשות מקומית ומחוזית, נתנהל מול רשויות רלוונטיות לאישור וקידום הפרויקט. אישור תכנון אדריכלי סופי עד קבלת היתר בנייה

מעבר לדיור חלופי | תחילת בנייה

שלב בו נבצע צירוף בנק מלווה לפרויקט. פינוי והעברה מסודרת מהדירות, ללא הוצאות לבעלי הנכסים. ליווי מלא בזמן הבנייה, לעמידה בתקנים, בהתחייבויות ופיקוח הנדסי, ולסיכום נעזור ונלווה אתכם בבחירת מפרט הדירה.

קבלת מפתח וכניסה לנכסים

הגשמת החלום – איכות חיים בסיסית, בסיום התהליך, אנחנו נוודא כי כלל ההתחייבויות בוצעו ואתם נכנסים לנכס ששווה יותר, חדש, בטוח, איכותי בבניין חדש ומעבר לזה – שכונה חדשה! נדאג לכניסה מסודרת ללא כל עלות, כל זה ועד לסוף שנת בדק - אנחנו כאן בשבילכם!