שאלות ותשובות

התחדשות עירונית הינה תהליך פיתוח ושדרוג אזורים עירוניים, שכונות ותיקים או מוזנחות ושיפורן דרך תהליכי 'תמ"א 38' ו'פינוי בינוי', שדרוג מערך התשתיות, יצירת מרחבים ציבוריים מודרניים, בנייה איכותית וחדשה למען יצירת סביבת מגורים ראויה, בטוחה, איכותית ומודרנית.

המטרה העיקרית העומדת מאחורי התחדשות העירונית – לשפר לתושבי העיר את איכות החיים.

התוכנית להתחדשות עירונית נוצרה בכדי לממש את פוטנציאל בקרקע. ניצול מירבי של הקרקעות בראייה מקומית, שימור שטחים ירוקים ויצירת שטחים חדשים לרווחת התושבים, בנייה נכונה לגבוהה, שיפור כבישים ומדרכות, בנייה מוסדות ציבוריים וחינוכיים, שיפור משמעותי של התשתיות ועוד.התחדשות העירונית בישראל נמצאת בתהליך התפתחות חיובי החל משנות ה-90, ממשלת ישראל מכירה בצורך הבסיסי בהתחדשות העירונית, מעודדת ומקדמת פרויקטים ואף מקלה על כלל הגורמים הפעילים בהתחדשות עירונית.

 

תהליכי ההתחדשות העירונית:

  • תמ"א 38 א' – חיזוק מבנים על הקיים.
  • תמ"א 38 ב' – הריסה ובנייה.
  • פינוי בינוי – הריסה ובנייה של 24 יח' ומעלה, מספר בניינים.


הגורמים הפעילים בתהליך התחדשות עירונית:

  1. בעלי הדירות – דיירים ובכלי הדירות הקיימים בפרויקט עפ"י טאבו.
  2. החברה היזמית – החברה היוזמת את הפרויקט, לרוב גם החברה המבצעת.
  3. גורמים מדיניים – רשות מקומית ומחוזית, רשות להתחדשות עירונית, מדינת ישראל.
  4. גורמים מקצועיים – עו"ד דיירים, אדריכלים, חברה מבצעת, מפקח דיירים, שמאי, בנק מלווה ועוד.

אז לפני הכל – לא. בואו נעשה קצת סדר בין שלושת הדרכים לביצוע התחדשות עירונית, תמ"א 38 א' | תמ"א 38 ב' | פינוי בינוי

  • תמ"א 38 א' – חיזוק מבנים

תמ"א 38 א' הינה תוכנית לחיזוק תשתיות מבנים קיימים והוספת ממ"דים לעמידה מפני רעידות אדמה, התוכנית אושרה בשנת 2005, והיא פונה למבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1981 ואינם עומדים בתקן של מיגון וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. היזם, בונה את הבניין, מחזק את עמידותו מפני רעידת אדמה, ומשדרג אותו במרכיבים כגון ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, מקומות חנייה ועוד. בתמורה, הוא מקבל זכויות בנייה של דירות נוספות על גג הבניין.

לעיתים בתהליך הנ"ל הדיירים יישארו לגור בבניין, בזמן חיזוק חידוש ותוספת הבנייה.

  • תמ"א 38 ב' – הריסה ובנייה

מסלול תמ"א 38 ב' בשונה מתמ"א 38א' בתוכנית הנ"ל מדובר בהריסה של הבניין הקיים ובנייה חדשה עפ"י התקן. התוכנית מתייחסת לבניין יחיד ועד 24 יחידות קיימות.בדומה לתמא 38 א' התוכנית אושרה בשנת 2005, והיא פונה למבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1981 ואינם עומדים בתקן של מיגון וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה.

בתהליך הנ"ל דיירי הבניין מעבירים לידי היזם את זכויות הבנייה בשטח, היזם אחראי לבניית בניין חדש, אשר דיירי הבניין הישן יהיו זכאים לדירה חדשה וגדולה יותר. בנוסף, יהנו הדיירים מדירה בבניין חדש עם תשתיות איכותיות, וחשוב מכך עמידות לרעידות אדמה, ממ"ד עפ"י תקן בכל דירה, מעלית מרווחת, חניה תת-קרקעית, דירה גדולה יותר ולרוב בקומה גבוהה יותר, וכל זאת ללא הוצאות כלל מצד דיירי הבניין הישן.

  • פינוי בינוי

פינוי-בינוי הינו חוק אשר יחול על שטח עירוני שהוחלט להרוס בו את המבנים הישנים, לצורכי בניית בנייני מגורים חדשים, הקמת שטחים ירוקים, ציבוריים, שדרוג איכות החיים של התושבים, שיפור רמת הדיור, רמת החינוך וחיזוק אזורים חלשים במרחב העירוני. בתהליך פינוי בינוי, אשר שנחקק לראשונה בשנת 65' ונכנס לתוקף רשמי בשנת 98', נועד לאפשר לרשויות המקומיות בעזרת המשרד לשיכון ופינוי, לפתח תשתיות חדשות, להקים שטחים ציבוריים, גינות, אזורי מסחר ושדרוג שכונות ותיקות לכדי בנייני מגורים חדשים.

בשנת 2006 חל תיקון מהותי לחוק פינוי בינוי בישראל, אשר מורה על צורך ב-80% מחתימות הדיירים הקיימים ואף הדייר המסרב באופן בלתי סביר, רשאים הדיירים לתבוע את הדייר הסרבן על הנזק הנגרם להם, עד אותה שנה דייר שסרב יכל לתקוע פרויקט שלם.

כיום, בשוק ההתחדשות העירונית מקובל כי החברה היזמית משלמת את כלל ההוצאות של הדיירים, ללא שום הוצאה נוספת של הדיירים; עו"ד, עלויות מלאות של שכר דירה (הובלות, שכירות וכו'), מיסים, עלויות בנייה, הנדסה ופיקוח, אדריכלים ועוד.

זאת מתוך הבנה וניסיון עבר כי פרויקט התחדשות עירונית לא מצליח להתקדם במידה והדיירים יצטרכו להוציא כסף. המדינה והרשויות דואגות להקל על יזמים באספקטים אחרים כגון מיסוי, כדי ליצור רווחיות לפרויקט יחד עם הוצאות הדיירים.

הדיירים הם המרווחים הגדולים ביותר, חשוב לזכור, כיום השכונות אינם עומדות בתקן לרעידת אדמה, יחד עם תשתיות אינם ראויות, חוסר במרחבים ציבוריים מסודרים ועוד, לכן הרווח הראשון והחשוב הוא – איכות חיים!

  • העלאת שיווי הנכס – רווח כלכלי, שווי הנכס עתיד לזנק בעשרות אחוזים
  • 0 ש"ח הוצאות! יוצאים מדירה ישנה ונכנסים לדירה חדשה ללא שום הוצאה. הדיירים מקבלים ערבויות בנקאיות לכלל ההוצאות ולשווי הדירה החדשה.
  • דירה חדשה עם מפרט עשיר, מטבח חדש, כלים סניטריים, עיצוב אישי, חניה בטאבו, מרפסת שמש ושדרוגים נוספים.
  • בניין חדש, אזורים ירוקים, מרחבים ציבוריים איכותיים, שדרוג מוסדות החינוך, סלילת כבישים.
  • מיסים אשר יוטלו על הדיירים – ישולמו במלואם ע"י היזם.
  • כניסה של אוכלוסייה צעירה וחדשה לשכונה.

כולם מרוויחים – WINWIN

התחדשות עירונית זהו עסק מנצח לכלל הגורמים הפעילים בו, לא סתם בשנים האחרונות השוק תפס תאוצה ברחבי הארץ, בהתחדשות עירונית כולם מרוויחים: הדיירים, היזם והמדינה. מצב בו השלם עולה על סך כל חלקיו.

נתחיל בעיקר, הדיירים זכאים לדירה חדשה עם מפרט עשיר ומגוון תוספות, גדולה יותר, עמידה בכלל התקנים, ללא כל עלות מצד הדיירים. עלייה משמעותי בשווי הנכס, בנוסף, נהנים משדרוג משמעותי לשכונה, מבלי להיגרר להוצאות נוספות, כלל ההוצאות, מיסוי, שכירות, בינוי ועוד משולמות ע"י היזם.

היזם – אשר אחראי על הפיכת הפרויקט מתוכנית למציאות ונושא בכלל העלויות שכרוך בכך, יקבל לרשותו תוספת של בנייה אשר ישווק לציבור, הטבות מס כדי לייצר פרויקט רווחי העומד בתקן 21.

המדינה, הרשויות המקומיות – שיפור תשתיות בהתאם לצורך, יצירת אזורים ציבוריים חדשים, מוסדות חינוך, כבישים, השבחה של שכונות ותיקות וניצול שטחים פתוחים. בנוסף, תהליך כזה חופן בתוכו תשלומי היטלים, מיסוי, הגדלת הארנונה ועוד מיליוני שקלים כתוצאה מכך.

ראשית, מדינת ישראל. כחלק ממיסוד החוקים בכל הנוגע להתחדשות עירונית, פרויקט מסוג זה מחויב בבנק מלווה לפרויקט, אשר נותן ערבויות בנקאיות לכלל ההוצאות הדרושות, החל מהוצאות בנייה, הוצאות מיסוי לדיירים ואף ערבות על שכר הדירה. הדיירים מקבלים ערבות בנקאית מלאה על הדירה החדשה

שנית, עו"ד דיירים. עו"ד דיירים אשר נבחר אך ורק ע"י הדיירים ללא שום התערבות חיצונית, עו"ד אשר ממומן ע"י היזם ויחד עם זאת אמון לדאוג לעמידה מלאה בכלל ההתחייבות, חוזה מול היזם, אישור כל גורם מקצועי ועמידה בתקנים.

תהליך התחדשות עירונית מורכב ממספר גורמים, חוקים ורשויות אשר כולם יחד וכל אחד לחוד משפיעים על קצב התקדמות הפרויקט. הגורם החשוב והשפיע ביותר היא אתם – הדיירים!

חשוב לציין, התהליך שנציג לכם הוא הממוצע, כל פרויקט עם האילוצים שלו, הדרישות המתאימות לקרקע ועוד מגוון רחב של נושאים רלוונטים. חלק מהתהליכים הנ"ל יקרו במקביל, פרויקט התחדשות עירונית לוקח בין 7-10 שנים מתחילתו ועד קבלת מפתח.

  1. איגוד, בחירת נציגות ועו"ד – מיידי, תלוי בדיירים. חברה מלווה נותנת מענה חיוני.
  2. בדיקות כלכליות והנדסיות – 6-12 חודשים
  3. במקביל בחירת יזם וחתימה על חוזה סופי – 6-12 חודשים
  4. ועדה מקומית – 8-12 חודשים
  5. שינוי תב"ע – 24-36 חודשים
  6. היתר בנייה ועלייה על הקרקע – 8-12 חודשים
  7. בנייה וקבלת מפתח – 24-36 חודשים

כדיירים בפרויקט התחדשות עירונית יש בידכם השפעה גדולה על קצב התקדמותו ובהמשך לכך על הצלחתו, זה נכון במידה ודייר יעדיף לא להתאמץ, עדיין יש 'אבא ואמא' לפרויקט והם החברה היזמית. בראייה שלנו, הדיירים והחברה היזמית הינם שותפים מלאים לדרך וכל היוצא בזאת, אז במידה ואתם רוצים להשפיע:

  • התארגנות והסכמה של רוב הדיירים, בחירת נציגות מטעם הבניין.
  • בחירת עו"ד מלווה לדיירים, בין אם מספר עו"ד או עו"ד בודד, המלצה שלנו יש חשיבות גבוהה שיהיה עו"ד בעל ניסיון בתחום.
  • התנהלות יעילה אך לא פזיזה. הכוח בידיים שלכם, אתם בוחרים יזם, מאשרים את התמורות ועוד, בשלבים שהכדור בידיים שלכם התשתדלו להיות יעילים, השוק מאוד דינמי ורשויות משנות לעיתים קרובות את הדרישות.
  • המרכיב האנושי זהו הסוד להצלחה, הסתכלות בהבנה וחיוב על כל דייר או גורם בדרך, שיתוף פעולה למען הצלחה, שקיפות מלאה וכבוד הדדי.
  • הבנה כי כל אחד מרוויח קצת פחות כדי שכולם ירוויחו יחד יותר

במודל העבודה שלנו, אנו מגישים לכם את היזמים למרכז יזמים לאחר אישור תמורות זהות לחלוטין לכל יזם, בכך אנו מונעים 'הטבות' למיניהם אשר תקעו ותוקעים פרויקטים רבים ברחבי הארץ. אנו עורכים סינון רציני בכל הנוגע ליכולות כלכליות, איכות בנייה, איכות הדירות וכמות הניסיון של החברות הנ"ל.

יחד עם זאת, אנו ממליצים לבחון מספר דברים בעזרת עו"ד שלכם:

  • יכולות כלכליות של החברות
  • ניסיון עבר בתחום
  • שיחה עם דיירים של החברה אשר כבר קבלו את הדירה החדשה
  • איכות הבנייה של כל חברה
  • הגישה, אתם תפגשו במרכז מספר חברות, חברות אשר יובילו יחד אתכם פרויקט למשך 6-7 שנים, חשוב מאוד שתתחברו לנפשות הפעולות

 

מלבד זה, אנו לא מתעסקים כלל בבחירת היזם, עפ"י חוק זהי החלטה אישית שלכם ועפ"י הקוד האתי שלנו זהו ניגוד אינטרסים.  

החלת פרויקט של התחדשות עירונית דורש מספר תנאים מהותיים.

ראשית, ברמה הכללית יש צורך במדיניות תמיכה וקידום התחדשות עירונית באזור המבוקש והימצאות המבנה באזור עירוני ותיק \ רעוע.

  • מבנה שנבנה לפני שנת 1980.
  • מבנה שאינו עומד בתקן לרעידות אדמה – תקן 413.
  • הפרויקט נדרש להיות כלכלי ורווחי ליזם. עפ"י תקן שמאי 21.

 

במידה והנכס שלכם עומד בקריטריונים הבאים, או שאתם מעוניינים לבחון זאת, אנחנו כאן לרשותכם, השאירו פרטים ונחזור אליכם.

ישנם שתי אופציות עיקריות למגורים:

  • 'בינוי פינוי בינוי' – לרוב בפרויקט פינוי בינוי, יבנה בניין חדש טרם יתחילו הריסות המבנים הישנים, אליו יעברו דיירי הפרויקט ללא מעבר לדיור חלופי. במקרה הנ"ל החוק אינו מחייב את היזם במתן מימון לדיור חלופי.
  • דיור חלופי – היזם מממן 36 חודשי דיור חלופי וכל ההוצאות הכרוכות בכך. את המחיר יקבע שמאי אשר יבחר ע"י עו"ד והדיירים. הוצאות על הובלות גם ישולמו בידי היזם. במצב כזה רשאים הדיירים לגור היכן שירצו, היזם מחויב במציאת דיור חלופי לפני תחילת הפרויקט.

 

בשני המצבים, החוקים, המדינה ועו"ד שלכם שומרים עליכם, אין מצב בו דייר יישאר ללא דיור בכל שלב, דייר ללא דיור חלופי נחשב כסירוב סביר לעצירת הפרויקט.

לפחות 24 מ"ר ברוטו תוספת לדירה החדשה על הקיים עפ"י מדידת מודד מטעמכם, ממ"ד עפ"י תקן, מרפסת שמש, חניה בטאבו, בנייה חדשה עפ"י הסטנדרט הקיים בשוק.

כדרך קבע, כמודל עבודה, אנחנו בנועם האור רואים בדיירים הוותיקים זכאים לכלל הזכויות של דייר חדש ויותר. בשונה מדיירים חדשים, הדיירים הוותיקים מקבלים מפרט טכני עשיר מאוד(ללא הוצאות נוספות), מטבח מפואר, דלתות פנדור, אסלות שקטות וסמויות, שעות עיצוב פנים ועבודה עם אדריכל, 80*80 גרניט פורצלן ועוד..

לאור המצב המורכב של תהליך התחדשות עירונית, המורכב ממספר רב של גורמים בעלי צרכים שונים, מטרות שונות ואילוצים אחרים, פרויקטים של התחדשות עירונית נקלעו בעבר לקשיים ואף נעצרו על תקשורת לקויה בין הגורמים.

פה נכנסת לתמונה חברה מלווה לדיירים, אשר תפקידה לנצח על התזמורת, ללוות את הדיירים החל מהיום הראשון ועד לסוף שנת הבדק, ליווי מקצועי ואישי לכל דייר מול כלל הגורמים, פתרון אתגרים, גישור פערים ועמידה בהתחייבויות.

  • חיבור בין בעלי הדירות, בחירת נציגות מטעם הדיירים ויצירת הסכמה לתמורות
  • בחינת הרצונות והצרכים של הדיירים אל מול המציאות התכנונית באזור
  • ניהול מו"מ מול יזמים, החלת מכרז יזמים
  • עבודה מול גורמים מקצועיים, עו"ד, אדריכלים, מודדים, שמאים ועוד.
  • הבנת כלל האילוצים והצרכים של כל גורם תוך כדי גישור הפערים בין הגורמים
  • עדכון וליווי שותף של הדיירים, תשובות והסברים מקצועיים, גישור בין דיירי הבניין ואף בין בעלי מקצוע
  • ליווי הנדסי בזמן הבנייה ועמידה בכלל ההתחייבויות

 

לסיכום, חברת הליווי היא גורם מקצועי המביא ידע ואנשי מקצוע לפרויקט, שלרוב בעלי הדירות לא היו מביאים. חברה מקצועית בודקת את המצב התכנוני הקיים עם מספר אנשי מקצוע, כמו גם עובדת מול התכנון, ואף פותרת סוגיות של בעלי דירות סרבנים. חשוב מאוד לבחור חברת הליווי בעלת ניסיון קודם, מתחילת התהליך ועד סופו, יתרה מכך לבחון את העבודה שלה מול דיירים בפרויקטים אחרים.

קודם כל, כן. כל בעל דירה באשר הוא, רשאי להחליט שהוא לא רוצה בפרויקט. זהו הנכס הקנייני שלו ויש לו כל הזכות להתנגד.

אך בשנת 2006 בוצע תיקון לחוק ועלינו להבין משהו, הפרויקטים הללו אינם דורשים הסכמה של 100% מבעלי הדירות. בפרויקט פינוי בינוי יש צורך ב80% הסכמה של בעלי הדירות.(תמ"א 38 א' צורך 66%). למנוע מפרויקט להתקדם מצריך מעל 20% התנגדות.

באותה נשימה, במקרה בו יש מתנגדים אך הרוב הנדרש כבר הושג למען התקדמות הפרויקט, הם כמובן יוכלו להתנגד, אך שאר הדיירים בפרויקט יוכלו לכפות עליהם את התהליך. כך או כך, סירוב אינו סביר, סירוב אשר אינו מבוסס על סיבות משמעותיות אינו מספיק כדי למנוע ביצוע פרויקט, יתרה מכך הדיירים יוכלו לתבוע את הדייר הסרבן על נזיקין.

כיום במדינת ישראל, עובדים כדי להפחית את האחוז הנדרש לביצוע פרויקט זאת מתוך הבנה מלאה לחשיבות התחדשות העירונית.

ישנם גורמים המכנים את קבלני חתימות– מאכערים – וזאת כי קבלן חתימות אינו חברה מלווה, אין ביכולתו ללוות פרויקט כזה, לרוב קבלני חתימות, עובדים להשגת חתימות בעזרת גיבוש הסכמה בקרב הדיירים ולאחר מכן ל'מכור' ליזם או לחברה מלווה.

חשוב להבהיר, תפקיד החתימות והקשר הרציף עם הדיירים הינו מרכיב חשוב אך הוא מרכיב אחד מבין מספר מרכיבים להצלחה, לכן אצלנו בנועם האור יש תפקיד מוגדר ומסודר לכך – מנהל פרויקט, תפקיד משמעותי אשר צמוד לדיירים בכל השלבים הנחוצים.

שימו לב כי אתם לא מתחייבים לקבלן חתימות, התחייבות אשר מונעת מהפרויקט שלכם להתקדם, זכרו שם המשחק הוא כדאיות כלכלית ולעיתים 'מאכערים' יפגעו בכלכליות.